El Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, introduce una medida de especial relevancia en el ámbito del alquiler de vivienda en España.

La norma establece una prórroga extraordinaria para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), cuyos periodos de prórroga obligatoria o tácita finalicen antes del 31 de diciembre de 2027.

La prórroga extraordinaria puede ser solicitada por el arrendatario y debe ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se haya pactado otra cosa, se haya suscrito un nuevo contrato o el arrendador haya comunicado la necesidad de ocupar la vivienda conforme al artículo 9.3 LAU.

Esta prórroga se concede por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales, manteniéndose los términos y condiciones del contrato en vigor.

En paralelo, el RDL 8/2026 limita extraordinariamente la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda. Durante el periodo comprendido entre la entrada en vigor del real decreto-ley y el 31 de diciembre de 2027, el incremento de la renta no podrá superar el 2%, tanto si el arrendador es un gran tenedor como si no lo es, salvo pacto expreso entre las partes, pero en ningún caso podrá exceder de dicho porcentaje.

Vigencia provisional del RDL 8/2026.
El RDL 8/2026 entró en vigor el 22 de marzo de 2026.

Pero esa eficacia inicial tiene naturaleza provisional. Su mantenimiento exige que el Congreso se pronuncie sobre su convalidación o derogación dentro del plazo marcado por el artículo 86 de la Constitución Española. Dentro de los treinta días siguientes a su promulgación.
Consecuencias jurídicas y prácticas de la no convalidación del RDL 8/2026

Si el Congreso no convalida el decreto-ley, este pierde automáticamente su vigencia, sin perjuicio de que subsistan los efectos producidos durante su vigencia.

La pérdida de vigencia del RDL 8/2026 supondría que las medidas de prórroga extraordinaria y limitación de la actualización de la renta dejarían de aplicarse desde el momento de la no convalidación.
Sin embargo, los actos realizados y los derechos adquiridos durante su vigencia se mantendrían, conforme al principio de seguridad jurídica y a la doctrina consolidada sobre los efectos de la derogación de los decretos-leyes no convalidados.

En la práctica, esto implica que:
•Los contratos prorrogados extraordinariamente durante la vigencia del RDL 8/2026 mantendrían la prórroga concedida hasta su finalización, pero no podrían solicitarse nuevas prórrogas bajo este régimen tras la pérdida de vigencia.
•Las actualizaciones de renta efectuadas conforme al límite del 2% durante la vigencia del decreto-ley serían válidas, pero las actualizaciones posteriores se regirían por la normativa anterior o la que resulte aplicable tras la derogación.
•Los arrendatarios que no hubieran solicitado la prórroga extraordinaria antes de la pérdida de vigencia perderían la oportunidad de acogerse a esta medida.
•Los arrendadores recuperarían la posibilidad de negociar libremente la actualización de la renta y la finalización de los contratos conforme al régimen general.