El Tribunal Supremo y la jurisprudencia reciente consolidan el derecho de los comuneros a recibir una renta o indemnización cuando uno de ellos utiliza el inmueble de forma exclusiva y excluyente
En comunidades de bienes —frecuentes tras herencias o divorcios—, es habitual que uno de los copropietarios mantenga el uso de la vivienda o del inmueble de forma unilateral. Sin embargo, lo que muchos consideran un «derecho» por ser dueño de una parte, la justicia lo define ya claramente como una vulneración legal si impide el derecho de los demás.
La clave reside en la interpretación del artículo 394 del Código Civil, que establece que cada partícipe puede servirse de las cosas comunes siempre que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los demás utilizarlas.
Cuando un copropietario ocupa una vivienda o cualquier otro inmueble de forma íntegra, está rompiendo este equilibrio. La jurisprudencia actual es tajante: el uso exclusivo y excluyente es ilegítimo si existe oposición de los demás. En estos casos, el copropietario privado de su derecho no solo puede exigir el cese de dicha ocupación, sino que tiene derecho a una compensación económica.
¿Cuándo nace el derecho a cobrar una indemnización?
Un error común es pensar que la indemnización se genera automáticamente desde que empezó la ocupación. No es así. La justicia entiende que, mientras no haya una objeción formal, existe un «consentimiento tácito» de los demás dueños.
Para que nazca la obligación de pagar una renta, debe cumplirse lo siguiente:
- Reclamación fehaciente: El derecho a la indemnización surge desde el momento en que cualquier copartícipe reclama el fin del uso exclusivo o una compensación.
- Uso excluyente: Debe demostrarse que el ocupante impide de facto que los demás ejerzan su derecho de uso.
- Cuantificación del perjuicio: Generalmente, la indemnización se calcula en base al valor de mercado del alquiler del inmueble o de la vivienda, prorrateado según la cuota de propiedad del reclamante.
A partir de la reclamación, el uso exclusivo pasa a ser no consentido e ilegítimo, naciendo la obligación de resarcir el perjuicio causado.
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